La Casa Propia, ¿Conviene Comprar o Alquilar?

La adquisición de la casa propia suele dar lugar a debate, ¿comprar o no comprar? Esa es la cuestión.

Y, en general, hay 2 fuertes posturas al respecto: los que creen que lo mejor es la seguridad del techo propio y que no hay que parar hasta conseguirlo. Y los que dicen que es una muy mala inversión y que si ponemos ese dinero en cualquier otra cosa (negocio, acciones u otro) obtendremos más y mejores ganancias.

Ahora la pregunta del millón, ¿de qué lado estás? Profundicemos un poco y analicemos el tema juntos.

Ampliando este posteo de Luliinvierte.

Cuánto sale comprar una casa

Como toda gran decisión de compra, la casa no escapa al análisis racional y real que debemos hacer antes de embarcarnos en una adquisición de este tipo.

Lo primero que quiero resaltar es que debemos tener en claro cuánto sale realmente comprar una casa.

¿Qué quiero decir con esto? Básicamente que el valor de una vivienda no es el precio de publicación del inmueble (que si negociamos bien y tenemos viento a favor siempre algo se puede rebajar) sino que hay muchos costos más asociados que debemos contemplar al momento de calcular cuánto dinero hay que juntar para adquirir nuestra ansiada vivienda.

Aquí les listo algunos de ellos para que consideren. Tengan en cuenta que, según el país, pueden variar en cantidad y monto:

• Impuesto a los sellos.
• Honorarios de escribano o notario a cargo de la escritura.
• Gastos de escritura.
• Comisión que se paga al agente inmobiliario a cargo (en Argentina suele ser del 4% para el comprador, algunas inmobiliarias a este valor le suman el IVA)
• Si para comprar estamos vendiendo otra propiedad, debemos sumar entonces los gastos de la comisión inmobiliaria por la venta (en Argentina va del 1% al 4% según podamos negociar en muchos casos).
• Los gastos de reparación que haremos en la casa nueva (si es que los necesita).
• Y muchas veces implica también -no para todos- empezar a pagar Impuesto a Bienes Personales anualmente.

Esta es la base fundamental para determinar el valor real de lo que queremos adquirir.

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Luli invierte

¿Tengo el dinero o pido un préstamo?

Ahora, con los números en la mano y conociendo nuestro mínimo requerido, tenemos que ver cuál es nuestro punto de partida y cuán cerca (o lejos) estamos de esa meta.

Entonces, empecemos respondiendo las siguientes preguntas:

• Cuánto tenemos ahorrado (¿Cómo ahorrar dinero y Cuánto, sin importar cuánto ganes?)
• ¿Venderemos el auto o algún otro bien para aumentar este monto?
• ¿Nos alcanza con este dinero o hay que pedir un préstamo?
• ¿Nos prestan nuestros familiares y amigos o pedimos al banco?
• ¿Cuál es y será (post compra de la casa) nuestra capacidad de ahorro mensual para devolver ese dinero?
• ¿Tendremos que cambiar mucho nuestro estilo de vida y reducir costos para afrontar la compra? ¿Por cuánto tiempo? ¿Queremos hacerlo así?

Y la lista de interrogantes es ilimitada pero con esto debemos partir sin lugar a dudas. ¿Ya tenemos en claro cuánto dinero nos falta para comprar? ¿o lo tenemos todo?

En la mayoría de los países, como en España, existen grandes programas de financiación a 10, 20 y 30+ anos a muy buenas tasas ya que la inflación esta muy controlada.

En otros como en Argentina, el acceso al crédito es muy restringido y las tasas muy altas por la alta inflación, aunque muchas veces el gobierno ofrece programas de financiación que luego terminan siendo muy beneficiosos si la tasa de interés queda por debajo de la inflación o devaluación de la moneda.

¿Y si mejor invierto ese dinero en otra cosa y el capital trabaja para mí?

En primer lugar, si no compramos tenemos que definir dónde vamos a vivir. Ahí las primeras opciones que aparecen son: la casa de nuestros padres o alquilar.

Alquilar suele tener mala fama y verse como “regalar o tirar dinero”, pero la realidad es que esto no es tan así. Todo depende de cómo usemos el resto de nuestro dinero.

Comprar una casa o invertir en el mercado bursátil u otro tipo de negocio son cosas distintas. Lo emocional pesa y lo financiero también. Dependiendo de nuestros perfiles e intereses, la óptica que le demos a este análisis será diferente y, ante todo, todas válidas.

Al momento de escribir este articulo (16 agosto 2020), un departamento de USD 200.000 en Buenos Aires, deja aproximadamente una rentabilidad por alquiler de USD 200 por mes, lo que anualmente representa antes de impuestos una rentabilidad del 1,2%.

Teniendo en cuenta impuesto a bienes personales, potenciales gastos de mantenimiento, etc, es probable que la rentabilidad quede por debajo del 1%.

En inversiones 1% es nada, pero NADA realmente. Prácticamente la inversión mas conservadora que pueden ser bonos del gobierno de EEUU entrega mas que 1%.

Ademas, vender un inmueble no es inmediato, osea que la liquidez es muy baja.

Por todo esto, una inversión inmobiliaria realmente es una mala inversión hoy en Argentina si vamos a inmovilizar una gran cantidad de capital.

Como siempre digo, todo tiene ventajas y desventajas, y es muy personal de acuerdo a los objetivos de cada uno. Veamos una lista de Ventajas y Desventajas.

Ventajas y desventajas

Veamos los pros y contras de comprar la vivienda propia.

Ventajas

• Adquirimos un activo: tenemos nuestra casa.
• Los gastos de alquiler desaparecen
• Aunque tengamos que pedir un préstamo, accedemos hoy a una propiedad a la que quizás tendríamos que estar ahorrando durante más de 20 años para alcanzarla (y con una conducta de ahorro bien disciplinada).
• Las refacciones que hacemos son para nosotros y no para el locador.
• Es una forma obligada de ahorrar.
• En caso de condiciones adversas siempre tenemos la opción de venderla (aunque no es un activo que se caracterice por su liquidez como ya dijimos).
• Si el precio de la casa aumenta en el tiempo, nos capitalizamos.

Desventajas

• Fuerte desembolso de dinero inicial.
• El costo de oportunidad de invertirlo de otra manera que genere ganancias (y no costos).
• Si pedimos un préstamo, nos endeudamos y nuestra capacidad de ahorro mensual se verá afectada por varios años.
• En el caso del préstamo, devolvemos mucho más dinero del que realmente recibimos a causa de los intereses y seguros asociados a este.
• Además del dinero que desembolsamos para su compra, la casa suele tener altos costos de mantenimiento.
• Comprar la casa puede significar reducir otros costos que afecten nuestro nivel y modo de vida previo.
• Si el precio de la casa disminuye en el tiempo, perdemos dinero.

Y entonces, ¿qué hago? 

Cuando llegue el momento de definir, y luego de analizarlo a conciencia y con toda la información sobre la mesa, la decisión está en cada uno. Y, si me preguntan, creo que la única elección correcta es la que nos deja tranquilos y seguros de que estamos en el camino que realmente queremos.

Por supuesto que a todos nos gustaría tener todo y más, pero a veces hay que poner prioridades y ahí cada uno sabe por dónde pasa la cosa realmente.

Lo importante es planificar, poner objetivos y prioridades y enfocarnos en ello. Si lo hacemos de forma racional y planificada, es probable que con el tiempo alcancemos todo lo que nos proponemos.

Si optas por comprar la casa, empieza a ahorrar y a generar ganancias ahora mismo, no sólo con tu sueldo sino con todos los adicionales que puedas .

Si eliges destinar ese dinero a inversiones,  no pierdas más tiempo, capacítate y lánzate al mercado.