Hablemos sobre invertir en bienes raíces inmobiliarios. Mi consejo de hoy: comprar barato y vender caro.
Los bienes raíces constituyen otra de las opciones de inversión que nos ofrece el mercado. Algunos los ven como la panacea, otros, como una mala elección.
¿Qué son los bienes raíces?
Los bienes raíces son lo que comúnmente llamamos inmuebles o propiedades. Se los llama inmuebles debido a que estos “no se pueden mover” ya que están fijos a la tierra.
En inglés su denominación es Real Estate.
Cuando decimos bien inmueble abarcamos un gran número de opciones posibles: casa, departamento, terreno, lote, local comercial, oficina, entre otros.
Hagamos una breve clasificación en tres grandes categorías genéricas:
- Residenciales: casas, condominios,departamentos
- Comerciales: edificios de oficinas, locales comerciales, depósitos, cocheras/estacionamientos
- Industriales: fábricas, campos, plantas productivas
Los bienes raíces constituyen un tipo de inversión donde el formato general es el siguiente: se adquiere el bien inmueble y se lo rentabiliza mensualmente, en el caso que se decida arrendarlo. O bien, se lo vende posteriormente a un precio mayor al de adquisición. Esa diferencia de valor (menos los gastos asociados) representa la ganancia.
Es importante considerar que la compra-venta de cualquier propiedad implica una serie de gastos asociados que suelen tener bastante peso, llegando a representar hasta un 7% del valor de la compra venta.
Dentro de estos gastos de transacción encontramos: comisiones inmobiliarias (pueden ir del 1% al 4%), gastos de escritura, impuesto a los sellos, ITI, entre otros, dependiendo del país donde se realice la operación.
Si tienes interés en invertir en propiedades alrededor del mundo, te sugiero leer este artículo del blog Bricksave: Crowdfunding Inmobiliario para Invertir en propiedades del Exterior
Qué factores tener en cuenta al invertir en bienes inmuebles
Como todo negocio, la inversión en bienes inmuebles también tiene su secreto y particularidades.
Debemos tener en cuenta una serie de factores al momento de invertir en estos, tanto en relación a la compra como a la venta.
En primer lugar, son inversiones que toman su tiempo. La liquidez no es una de sus características principales. Por lo tanto, debemos tener un perfil paciente para saber tomar y aprovechar la oportunidad, sino corremos el riesgo de perder dinero.
En segundo lugar, las compras de propiedades para rentabilizar deben hacerse con mentalidad de inversor.
¿Qué quiero decir con esto? El ejemplo más claro, es que no estamos comprando la casa donde queremos vivir, sino una para rentabilizar y sacar el mayor rédito de nuestro dinero.
Entonces, pienso y compro como inversor, no como un consumidor que busca un bien para uso personal. Lo que estamos comprando son oportunidades de negocio.
En tercer lugar, se debe priorizar la zona-ubicación del inmueble al decidir la compra. La ecuación es simple: el precio de construcción de una misma casa es estándar, el plus de su valor está dado por el lugar donde esa casa está ubicada.
Formas de rentabilizar bienes inmuebles
Existen distintas formas de rentabilizar las inversiones en bienes raíces. Veamos algunas de ellas:
- Comprar y alquilar la propiedad
- Comprar y vender posteriormente la propiedad tal como está o realizándole ajustes menores
- Agregar valor: comprar un inmueble que no está en condiciones óptimas, con el fin de acondicionarlo y/o remodelarlo para venderlo luego a un precio superior
- Adquirir un lote y subdividirlo para venderlo fraccionado
- Comprar en remates
- Subalquilar: sólo en los casos en que la ley así lo permite, por ejemplo, un Cowork
Inversiones en bienes raíces y el comportamiento de los mercados
El comportamiento de los mercados influye también en el mundo inmobiliario. Por ello, es importante estar atentos a qué está pasando en el propio país y en el mundo para aprovechar las oportunidades.
Mi consejo en este caso es:
- Cuando los mercados crecen (burbuja económica): vender a buen precio
- Cuando los mercados bajan (depresión económica): comprar barato y saber esperar para vender. Mientras tanto, podemos arrendar nuestras propiedades y tenerlas produciendo.
Las oportunidades aparecen cuando el inmueble cotiza por debajo de su valor de mercado.
Comprar barato y vender caro
Este punto es el más importante y el que no deben olvidar de este artículo: la clave está en comprar barato, es decir, por debajo de su precio de mercado.
No importa a cuánto venderé en el futuro, lo importante es a qué valor estoy comprando hoy.
Al momento de comprar es donde realmente se produce la ganancia. Sin embargo, la mayoría de las personas suele responder que la ganancia se da al vender.
Uno de los errores más comunes en este tipo de inversiones es comprar a un precio que consideramos “bueno o razonable” y rezar o especular para que suba. Eso puede pasar… como no. En definitiva, eso es una apuesta. No una inversión.
Si compro barato, aun cuando venda a precio de mercado voy a estar ganando.
¿Es bueno invertir en propiedades?
Lo bueno o malo es relativo. Yo creo, y siempre lo digo, que hay inversiones que se ajustan más o menos a cada uno de nosotros y por distintas razones:
- Perfil de riesgo (Perfil de Riesgo ¿Cómo saber qué Tipo de Inversor/a soy?)
- Cuánto queremos sacar de nuestra inversión
- Tiempo que estamos dispuestos a tener el dinero inmovilizado a la espera de la oportunidad de venta
- Embarcarse en inversiones que requieran un seguimiento y control más activo y constante (acciones) o en otras más de monitoreo (inmuebles)
- La seguridad buscada
Entre otras. Por ello, cada uno debe analizarlo a conciencia y definir si esta opción le resulta una inversión viable o no.
Lo que es innegable es que las inversiones en bienes inmobiliarios son una manera segura y efectiva de ganar dinero. Como también es cierto que ese mismo dinero colocado en otros instrumentos financieros podría dar mayores beneficios pero con más riesgo.
Elegir no es fácil, pero vale la pena el esfuerzo.
Buenas inversiones!
